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10月31日，央行在官網(wǎng)上發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%。

中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。

據(jù)了解，存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。有權(quán)威專家指出，此次調(diào)整對商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。未來一段時(shí)間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進(jìn)行調(diào)整。

偏離幅度約定為30個(gè)基點(diǎn)，近期存量房貸利率無需再調(diào)整

“偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過大，借款人心理有落差，可能提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長效機(jī)制。”權(quán)威專家表示，偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。

貝殼財(cái)經(jīng)記者從有關(guān)商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營，商業(yè)銀行經(jīng)過測算，將該偏離幅度約定為30個(gè)基點(diǎn)(BP)。

據(jù)了解，具體調(diào)整規(guī)則是，以中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門檻值，若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。

對應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對應(yīng)季度5年期以上LPR均值。中國人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

例如，中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為3.33%，當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%，則對應(yīng)的加點(diǎn)幅度為3.33%-3.85%=-52BP，則調(diào)整門檻為-52BP+30BP=-22BP，即所有加點(diǎn)幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點(diǎn)幅度調(diào)整至-22BP?？紤]到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP，預(yù)計(jì)2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無需調(diào)整加點(diǎn)幅度。

有權(quán)威專家指出，未來一段時(shí)間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經(jīng)營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30BP，將推動新一輪存量房貸利率下調(diào)。因此，預(yù)計(jì)銀行會較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。

存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成，對銀行凈息差影響中性

據(jù)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解，存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。此次調(diào)整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸，調(diào)整力度和覆蓋面均超去年。

10月25日，全國性銀行對符合條件的存量房貸借款人進(jìn)行了批量調(diào)整，相關(guān)借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機(jī)短信通知，表示房貸利率已調(diào)整成功，部分借款人調(diào)降幅度高達(dá)130BP。

初步統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。

由于房貸利率重定價(jià)日期不同，不同借款人調(diào)整后的房貸利率會有所差異，重定價(jià)后都將是一樣的，存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實(shí)現(xiàn)。目前有一部分重定價(jià)日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經(jīng)降至3.3%，隨著其余房貸陸續(xù)重定價(jià)，絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均水平(3.33%)。

有權(quán)威專家指出，此次調(diào)整對商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。

近期，人民銀行下調(diào)政策利率，即7天期逆回購操作利率0.2個(gè)百分點(diǎn)，帶動中期借貸便利(MLF)利率下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，降低了金融機(jī)構(gòu)從人民銀行獲取資金的成本。10月18日，利率自律機(jī)制協(xié)調(diào)主要銀行下調(diào)各期限、品種存款掛牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下調(diào)25BP，地方法人銀行也跟隨下調(diào)存款掛牌利率。同時(shí)，存量房貸利率下調(diào)收窄了新老房貸利差，提前還貸現(xiàn)象明顯減少。

貝殼財(cái)經(jīng)記者從某家大行了解到，10月以來房貸提前還款較政策出臺前的9月減少20%，有利于銀行穩(wěn)定資產(chǎn)端收益。綜合來看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 姜樊

編輯 王進(jìn)雨

校對 趙琳